Как рассчитать чистый операционный доход (NOI)

Как рассчитать чистый операционный доход (NOI)
Содержание статьи:
Как профессионал, обслуживающий инвестиции в недвижимость, вам нужно хорошо знать все методы оценки свойств дохода. Один из них - расчет чистого операционного дохода, поскольку он используется с лимитом, чтобы определить стоимость имущества. Сложность: Простота Требуемое время: 5 минут Вот как: Определить валовой операционный доход (GOI) этого свойства: Валовой потенциальный доход - вакансия и Кредитная потеря = валовой операционный доход Определите операционные расходы имущества.

Как профессионал, обслуживающий инвестиции в недвижимость, вам нужно хорошо знать все методы оценки свойств дохода. Один из них - расчет чистого операционного дохода, поскольку он используется с лимитом, чтобы определить стоимость имущества.

Сложность: Простота

Требуемое время: 5 минут

Вот как:

  1. Определить валовой операционный доход (GOI) этого свойства:

    Валовой потенциальный доход - вакансия и Кредитная потеря = валовой операционный доход

  1. Определите операционные расходы имущества. Это будет включать расходы на управление, юридический и бухгалтерский учет, страхование, уборку, обслуживание, поставки, налоги, коммунальные услуги и т. Д.
  2. Вычесть операционные расходы из валовой операционной прибыли для получения чистого операционного дохода. Используя пример имущества с валовым операционным доходом в 52 000 долл. США и операционными расходами в размере 37 000 долл. США, наш чистый операционный доход составит:

    52 000 долл. США - 37 000 долл. США = 15 000 долл. Чистый операционный доход

Коммерческие кредиторы используют разные квалификационные критерии, чтобы определить, оправдан ли ипотечный кредит и сколько они будут кредитовать имущество. Владельцы инвестора обычно не индивидуально оценивают свою кредитную историю, так как для кредитора это не так важно, как потенциал получения дохода от заложенного имущества.

Дело в том, что покупатель дома будет жить в доме, который они покупают, поэтому кредитор оценивает их способность оплачивать ипотеку и их историю погашения долговых обязательств.

Это совсем другая ситуация с коммерческой недвижимостью, скажем, офисным комплексом. Покупатели покупают это имущество для одной цели; для получения положительного денежного потока от рентного дохода.

Доход

Мотивацией для покупки является доход, поэтому кредитор хочет оценить имущество, основанное главным образом на доходе, который он будет генерировать.

Конечно, состояние собственности и другие факторы входят в квалификацию ипотеки, но доход является большим фактором. Если имущество может обслуживать долг (оплачивать платежи по ипотечным кредитам) и по-прежнему иметь приемлемый денежный поток ежемесячного дохода, то, вероятно, будет инициирован ипотечный кредит.

Расходы

Конечно, расходы составляют половину основных соображений в расчете NOI. Крайне важно зафиксировать все эксплуатационные расходы имущества. Они могут и часто включают:

  • Маркетинг и реклама - в зависимости от типа собственности эта категория расходов может сильно различаться. Для квартирной собственности большая часть этих расходов будет рекламой для создания претендентов арендатора. Для розничной или офисной недвижимости то же самое будет применяться, но также могут быть расходы на маркетинг, чтобы представить имущество потребителям или клиентам для арендаторов.
  • Управление - Профессиональное управление является нормой для более крупных коммерческих объектов. Этот расход является значительным, но он может быть значительно компенсирован сбережением, которое может быть создано профессиональным руководством при эксплуатации и обслуживании этого имущества.
  • Утилиты - те, кто не передан арендаторам, будут в этой категории.
  • Ремонт и техническое обслуживание. Все это от озеленения до фиксации поврежденных кондиционеров или окраски блоков находится в этом ковше.
  • Страхование - это тоже большой расход.

Это основные категории, и есть другие расходы, которые зависят от использования имущества и арендаторов.

Если коэффициенты, требуемые кредитором на основе дохода, не указывают на одобрение, заемщики могут придумать больше наличных средств для первоначального взноса, чтобы привести коэффициенты в соответствие. Чистый операционный доход очень важен для коммерческого кредитования.

Советы:

  1. Будьте очень осторожны, чтобы в расчет были включены все операционные расходы. Пропущенные расходы увеличат чистый операционный доход и, таким образом, заставят вашего клиента переплачивать за имущество на основе оценки с использованием предельной ставки.
  2. Для объяснений наиболее используемых инвесторов и таблицы для их расчета возьмите этот lin для первых 10 вычислений.

Что вам нужно:

  • Калькулятор
  • Полная детализация операционных расходов.

Ни один из этих расчетов не является наукой о ракетном оружии. Вы быстро получите скорость и сможете их выполнить или разумно обсудить с коммерческими клиентами-инвесторами.